Man konnte den Berliner Mietendeckel schon für den Anfang vom Ende des Kapitalismus halten, so heftig wurde um ihn gestritten. Seine Gegner sahen das Privateigentum in Gefahr und die Wohnungswirtschaft vor dem Kollaps, seine Befürworter hofften, der rot-rot-grüne Senat habe endlich ein Mittel gefunden, die Mieten in der Hauptstadt bezahlbar zu machen. 

Das Bundesverfassungsgericht hat nun den Berliner Mietendeckel gekippt. Aus Sicht der Karlsruher Richter/-innen ist das Gesetz unvereinbar mit dem Grundgesetz, weil der Bund das Mietpreisrecht in §§ 556ff BGB abschließend geregelt habe – etwa mit der bundesweit geltenden Mietpreisbremse. Länder seien daher nicht mehr berechtigt, Mietpreise mit eigenen Gesetzen zu regulieren. Damit ist der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig.

Im Beschluss des Bundesverfassungsgerichts geht es aber nur um einen einzigen Punkt: Hatte das Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz, um das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) zu erlassen, oder hatte es sie nicht. Nun ist klar: Es hatte sie nicht. Der Mietendeckel ist verfassungswidrig und , so der Zweite Senat des Gerichts (BVerfG, Beschl. v. 15.04.2021, Az: 2BvF 1/20, 2BvL 4/20 und 2 BvL 5/20) Zu weiteren Fragen, etwa zur Verhältnismäßigkeit einer solchen Regelung, hat sich das Gericht nicht geäußert.

Das Karlsruher Gericht erklärte seine Entscheidung damit, dass die Regulierung von Mietpreisen in die konkurrierende Gesetzgebung falle. Das heißt, eigene Gesetze können Länder nur verabschieden, solange der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch macht. Und das habe der Bund mit der Mietpreisbremse getan, mit der Kommunen die Preise in angespannten Lagen bei Neuvermietungen auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzen können. Der Mietendeckel, heißt es aus Karlsruhe, regele im Wesentlichen denselben Sachverhalt wie die Mietpreisbremse, würde aber noch mal stärker in die Vertragsfreiheit von Mietenden und Vermietenden eingreifen als die Regelungen des Bundes.

Die Karlsruher Richter/-innen deklinierten die Kompetenzfrage in aller Gründlichkeit durch: Der Bund habe das Recht zur Gesetzgebung, soweit das GG ihm dieses ausdrücklich zuweise. Solange und soweit er im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch mache, entfalle die Regelungsbefugnis der Länder. Im Übrigen seien die Länder nach Art. 70 und Art. 72 Abs. 1 GG zur Gesetzgebung berufen. Welcher Materie eine gesetzliche Regelung zuzuordnen ist, bemesse sich nach ihrem objektiven Regelungsgehalt.

Für die Mieter/-innen bedeutet dies, dass sie wieder die mit ihren Vermieter/-innen auf Grundlage des BGB vereinbarten Mieten zu entrichten und ggfls. auch die Differenz zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete nachzuzahlen haben. Einzelne Vermieter wollen ihren Mietern Nach­zahlungen ersparen. So kündigte Vonovia (test.de), mit 36.000 Wohnungen der größte Vermieter in Berlin, sofort nach Verkündung des Mieten­deckel-Endes an, sie wolle auf Nach­forderungen verzichten. 

Ob jetzt ein Bundes-Mietendeckel kommt, bleibt abzuwarten. Die Kompetenz zur Gesetzgebung hätte der Bund.

Ob eine solche Regelung auch inhaltlich in Ordnung wäre, muss man zu gegebener Zeit prüfen.

Zu klären sind Fragen wie Verhältnismäßigkeit, d.h. wie weit darf der Gesetzgeber in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum der Vermieter eingreifen.